Хорошие задатки

Ситуации, когда продавец или покупатель квартиры вдруг в корне меняет свое решение, увы, не так уж редки. И задаток призван гарантировать соблюдение сторонами договоренности о купле-продаже недвижимости. Однако специфика рынка обуславливает некоторые особенности применения этого способа.

 

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) задаток выдает одна из сторон другой в доказательство заключения и обеспечения исполнения договора. Его выплачивают в счет денежных сумм, причитающихся по договору получателю. Одно из условий действительности такого соглашения - простая письменная форма. Статья 381 ГК РФ устанавливает, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у контрагента. Если же обязательства нарушил тот, кто получил данную сумму, он возвращает ее в двойном размере. Фактически речь идет об ответственности сторон, выраженной в денежном эквиваленте.

Представим такую ситуацию: продавец находит покупателя и подписывает с ним соглашение о задатке. Если последний передумает совершать сделку, то задаток остается у продавца. Если же владелец в свою очередь не пожелает расставаться с квартирой или найдет другого покупателя, то он будет вынужден вернуть другой стороне полученную сумму в двойном размере. Казалось бы, все правильно. За одним исключением: это не задаток.

Сложность в том, что по букве закона задаток должен быть включен в сумму, подлежащую уплате по договору. Однако договора еще нет! Даже если стороны поставили под ним свои подписи, заключенным его считают только после государственной регистрации. Соответственно, принимаемые продавцом деньги фактически не являются задатком и не могут выполнять функцию обеспечения. В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ, если есть сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком, ее считают авансом, если не доказано иное. А внесение аванса, да еще и без дополнительных гарантий, нарушает интересы покупателя.

В подобных случаях, как правило, подписывают предварительный договор, а авансовый платеж по нему оформляют как задаток. Но в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору никаких платежей не производят. Подписывая его, стороны лишь обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. Выходит, если покупатель откажется приобретать квартиру, он имеет право подать иск о взыскании с продавца уплаченной суммы, поскольку в данном случае это не задаток, а именно аванс.

Как же следует оформлять операции с задатком, чтобы в дальнейшем избежать судебных разбирательств? Только путем заключения должным образом договора купли-продажи и его государственной регистрации. Кстати, условие о задатке можно включить в текст договора. Правда, в такой ситуации его обеспечительная функция отходит на второй план, и он становится, по сути, авансовым платежом.

Впрочем, не все сделки с недвижимостью подлежат регистрации, поэтому в некоторых случаях проблем с обеспечением исполнения обязательства с помощью задатка не возникает, поскольку договор считают заключенным с момента его подписания. В частности, регистрация не нужна, если предметом купли-продажи, мены или аренды является недвижимое имущество нежилого назначения (гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, земельные участки и т. д.). Главное - не забыть закрепить соглашение в простой письменной форме. Кстати, в Гражданском кодексе предусмотрено, что сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить контрагенту убытки с зачетом суммы задатка, если только в договоре не предусмотрено иное.