Реферат: Содержание земельного кадастра. рента и цена земли
Статья 4 Закона РФ "О государственном земельном кадастре" цели создания и ведения государственного земельного кадастра определяет следующим образом.
[sms]Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:
государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
государственного контроля за использованием и охраной земель;
мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
землеустройства;
экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
установления обоснованной платы за землю;
иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
В процессе разработки земельных кадастров в разрезе существующих категорий земель и землепользователей важно оценить динамику изменений за последний пятилетний период. По сельскохозяйственным угодьям изменения следует оценить в разрезе: пашни, многолетних насаждений, залежей, сенокосов, пастбищ, орошаемых и осушенных земель.
Для оценки состояния и охраны земель важно установить степень соответствия культуры земледелия с почвенно-экологическими факторами, загрязнением и дегумификацией почвенного покрова, подверженностью водной и ветровой эрозии почв.
Основные положения земельного кадастра как инструмента стоимостной оценки земли, организации земельных отношений и формирования земельного хозяйства выражаются в следующем:
- данные земельного кадастра определяют цену земли, уровни земельного налога и арендной платы, земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель;
- данные земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель;
- земельный кадастр выступает основным регулирующим средством при установлении способов использования земли, форм землевладения и их структуры, размеров земельных наделов, состава землеохранных мероприятий;
- в земельных кадастрах важно развивать углубление хозяйственной направленности и территориальной ограниченности, отдавать приоритет экологической информации о земле в ее содержании с конкретным субъектом - пользователем в лице органов контроля и охраны природы и административно-хозяйственных органов.
Кроме качества почв, есть и другие условия, через которые природные факторы могут воздействовать на доходы, издержки и прибыль в сельскохозяйственном производстве. В США существенное значение имеют следующие четыре основные характеристики земельных угодий; местоположение и конфигурация участка, занимаемого хозяйством, топография местности, свойства почвы и ограниченность земельных ресурсов.
Местоположение и конфигурация определяют положение отдельной фермы в пространстве. Эта характеристика земельного участка, занимаемого хозяйством, закрепляется путем составления земельной описи. Топография по сути своей связана с положением земельного участка относительно окружающей природы; топография определяется такими естественными образованиями, как холмы, реки и ручьи, ущелья, уклоны местности. Свойства почвы, как это уже было выше рассмотрено, определяют характер основных проблем землепользования в любом хозяйстве. Ограниченность земельных ресурсов по сравнению с остальными факторами представляется менее очевидной, однако она оказывает важное влияние на цену земли и величину связанных с землей фиксированных издержек (ренты, налога). Среди указанных природных факторов важную роль играет местоположение хозяйства. Этот фактор влияет на цены, издержки производства и семейный быт, валовую выручку от реализации продукции. Особенно важно отметить значение местоположения хозяйства на цены. Во-первых, рыночная цена на продукт устанавливается на рынке прилегающей местности. Во-вторых, стоимость транспортировки продуктов на рынок возрастает с расстоянием. В-третьих, производитель вынужден нести бремя транспортных расходов, поскольку никакой покупатель не пожелает оплачивать более высокие транспортные издержки производителя, находящегося дальше от рынка.
Природные факторы влияют на специализацию сельского хозяйства, определяют технологические методы в полеводстве, структуру севооборота и организацию животноводства, специфику сезонности и сроков выполнения работ в земледелии.
Учет влияния природных факторов позволяет установить такую систему ведения сельского хозяйства, которая может обеспечить наиболее выгодное производство в данных конкретных условиях [18]. Земельный кадастр представляет собой банк территориально-организованных данных о земельных ресурсах конкретной территории и об экологической ситуации в заданный момент времени. В сочетании с другими базами данных и с автоматизированной системой обработки и сопоставления этих данных и экспертных систем .для принятия необходимых управленческих решений в сфере землепользования (формы пользования, установление платы, налоги и т.п.) он образует единую территориальную информационную систему о земельных ресурсах в комплексе приводно-ресурсного потенциала территории. Структурное содержание земельного кадастра, учитывая его задачи и функции, можно представить в виде следующих условных блоков:
1) количественной и качественной оценки, в котором показаны натурально-вещественный состав земельного ресурса и его количество по соответствующим категориям земель и видам использования, а также динамика их баланса за определенный период (например, 5 лет);
2) адресно-правовой, в котором размещается информация о структуре размещения земельных ресурсов, статусе и о субъектах владения, распоряжения и пользования земельным ресурсом;
3) оценки состояния окружающей среды, в котором показана динамика экологической обстановки в регионе, ее связь с экологическим состоянием земельных ресурсов и их использованием;
4) экономической оценки, отражающей место и роль земельного ресурса, его плодородие, эффективность использования, уровни платы налогов, аренды и ренты;
5) сводный (социально-экономической оценки земельного ресурса территории) с критериями выбора систем земледелия и сценариев развития экологической ситуации в зависимости от выбранных вариантов землепользования и специализации хозяйства. Это наиболее общие блоки земельного кадастра, которые должны структурно соответствовать комплексным территориальным кадастрам природных ресурсов.
Конкретную практическую, организационно-методическую роль в разработке земельных кадастров призвана сыграть принятая Правительством Российской Федерации Федеральная целевая программа "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра" (1996г.).
Введение рыночных отношений и предпринимательства формирует рынок природных ресурсов, в том числе земельный рынок, что диктует необходимость постепенного выведения части оценочно-земельных работ кадастра на сопоставимую международную основу. Это необходимо для интеграции нашей экономики с мировой экономической системой.
Механизм экономического регулирования и стимулирования рационального использования земель включает налоговую и ценовую политику, меры повышения продуктивности земель и экономические санкции за ухудшение экологического состояния земель; цена земли, налоговые ставки земельного налога, размеры арендной платы и рентных доходов и платежей имеют рентную основу, зависят от плодородия и других объективных свойств земельных участков.
В механизме кадастровых земельно-оценочных работ важное место занимает дифференциальная земельная рента. Естественным условием образования дифференциальной ренты выступают различия в качестве земли при ее ограниченности, а социально-экономической причиной - экономически обособленное хозяйствование на земле. Это присуще сельскому хозяйству и добывающим отраслям. Земельная рента также называется экономической рентой, поскольку земля сама по себе не может приносить рентный доход. Согласно терминологии, принятой в экономической науке, экономическая рента означает незаработанную форму дохода. В оценочной терминологии экономическая рента означает рыночную арендную ставку. Для плодородной земли будет характерен более высокий доход и поэтому она будет обладать более высокой стоимостью, чем менее плодородная земля. Ecли возрастет цена урожая, то возрастет остаточный (от труда, капитала и предпринимательских усилий) доход от земли и стоимость земли. Отсюда важно выделить два понятия:
1. Чистая экономическая (абсолютная) рента 1) доход, получаемый собственником ресурса, предложение которого строго ограничено; 2) цена, уплачиваемая собственнику ресурса, предложение которого строго ограничено.
2. Дифференциальная рента - рента, полученная собственником более производительного ресурса; разница в величине платы за ресурсы, объясняющаяся их разной производительностью.
В системе методов оценки земли и выявления ренты важно учитывать и такие дополнительные материалы:
а) согласно природно-сельскохозяйственному районированию, проведенному институтом ГИЗР, Московская область подразделяется на шесть крупных районов с различным природно-экономическим потенциалом. Внутри первого и третьего районов выделены подрайоны. По природно-сельскохозяйственным районам определены баллы биологической продуктивности, выражающие относительную величину биоклиматического потенциала (отношение биологической продуктивности данного места к средней продуктивности по стране);
б) на базе показателей оценки не мелиорированной пашни, проведенной институтом Центргипрозем, а также по результатам работы научно-исследовательских, проектных учреждений и сложившейся практики использования земель в сельскохозяйственных предприятиях, разработана агропромышленная группировка земель Московской области.
Для каждой из групп земель приводится оценка их пригодности для возделывания различных культур, включающая следующие подразделения: лучшие, хорошие, удовлетворительные и неудовлетворительные земли. Критерием для такой оценки послужила средняя урожайность в ц/га за последние 10 лет. Наиболее высокая урожайность той или иной культуры на землях определенной группы позволяла оценивать последние как "лучшие" для ее возделывания. Уменьшение урожайности на 10 - 15% по сравнению с лучшими землями снижало оценку до "хороших". Подобным способом определялись и последующие выделы приведенной выше шкалы.
Внутриобластные различия в природных условиях и экономических факторах использования земель проявляются в показателях экономической оценки пашни по окупаемости затрат и доле дифференциального дохода в валовом продукте земледелия.
В экономической оценке и оценке качества земли необходим учет экологического состояния угодий, особенно степени эрозированности пашни и многолетних насаждений. На эрозированных землях значительно снижается урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность естественных кормовых угодий (сенокосов и пастбищ).
При оценке земель следует учесть нарушенные земли и выработанные месторождения стройматериалов, фосфоритных руд и торфяников, с учетом затрат на их рекультивацию.
в) модели плодородия почв, при различных уровнях их окультуренности, разработанные наукой для Московской области.
Модели с оптимальными параметрами свойств почв для условий Московской области характеризуются следующими данными:
1) высокими запасами гумуса, составляющими примерно 100 тонн/га для слоя 30 см;
2) благоприятным качественным составом гумуса с отношением гуминовых кислот к углероду фульво-кислот порядка 1,1 - 1,3;
3) содержание повышенного фосфора и обменного калия более 20 мг/100 г;
4) нейтральной реакцией в пахотном слое (РН не менее 6,0) и близкой к нейтральной реакцией в подпахотных горизонтах до глубины 40-50 см;
5) хорошей оструктуренностью пахотного слоя с содержанием водопрочных агрегатов крупнее 0,25 мм и более.
Почвы с данным комплексом показателей характеризуются высоким плодородием и в условиях достаточно высокой (современной) культуры земледелия способны давать урожай сельскохозяйственных культур в 2,4 - 2,6 раза больше, чем среднеобластные урожаи в настоящее время.
Однако почвы с такими параметрами распространены в Московской области незначительно, а в основном на участках старых огородников, где длительное время происходило интенсивное окультуривание почв, на некоторых пойменных территориях.
Существующая в настоящее время (средняя для пашни) модель плодородия почв области резко отличается по своим параметрам от вышеописанной оптимальной модели. Средний уровень плодородия почв Московской области в настоящее время является относительно невысоким. В отношении зерновых культур средневзвешенный бонитет пашни Московской области составляет 47 баллов, или примерно 55% от бонитета модели культурной почвы с оптимальными параметрами. Современный уровень плодородия почв Московской области даже в условиях высокой (характерной для передовых хозяйств) культуры земледелия не способен обеспечить устойчивое получение средних урожаев зерновых выше 30 ц/га (сена), высоких урожаев других культур. Модельная оценка почв является важным методическим подходом для определения цены земли, ренты, земельного налога, арендной платы.
Производство дифференциальной ренты I связано с наличием более плодородных земель и лучшим их местоположением и не является результатом более высокого качества работы хозяйства. На этом основании рента I изымается у хозяйств, и используется в интересах общества (плата за землю, налог на землю, арендная плата). Очень важным вопросом с учетом конкретных условий является то, на каком основании и в какой части рента I может быть оставлена в хозяйстве. Эти предложения земельный кадастр должен содержать в зональном разрезе.
Образование дифференциальной ренты II связано с устойчивым повышением плодородия почвы в результате дополнительных производственных затрат на обработку земли и качества использования.
Рассмотрение рентного механизма указывает на то, что важнейшим условием регулирования рентных отношений является кадастровая экономическая оценка земли, которая позволяет более правильно разграничивать влияние на величину прибыли объективных условий (качества и местоположения земли) и эффективности хозяйствования (предпринимательских условий и таланта).
Цена земли определяется на основе капитализации земельной ренты.
Практическое решение вопроса о цене земли должно базироваться на земельном законодательстве и данных кадастровой оценки земли. При наличии рынка на землю ее оценка определяется спросом и предложением. Такой рынок в Российской Федерации формируется. Так, в 1995 г. было зарегистрировано более 200 тысяч сделок купли-продажи земельных участков между гражданами и юридическими лицами. Это начало, однако цена земли нужна сейчас повсеместно, и для определения ее стоимости, переданной в коллективно-долевую собственность и для других целей. Поэтому необходимы дорыночные (предрыночные) способы определения цены земли, основывающиеся на величине ренты, которая может быть получена с данного участка с учетом его качества, местоположения, соответствующих рыночных цен на продукцию сельского хозяйства. Такие данные определяются на основании кадастровой экономической оценки земли и данных о дифференциальной ренте по почвенным зонам Российской Федерации.
Мировой опыт выработал механизм цен на землю, оправдавший себя в большинстве развитых стран.
Рынок земли, основанный на спросе и предложении, имеет значительные колебания цен на землю. В США, например, в 1920 г., когда цены на землю были очень высоки, валовая стоимость сельскохозяйственной продукции составляла около 32%, а чистый доход фермеров примерно 13% стоимости фермерской земли. Через 23 года, в 1943 г., когда цены на землю существенно упали, валовая стоимость сельскохозяйственной продукции составила около 85%, а чистый доход фермеров - 43% стоимости фермерской земли. Соотношение указанных важнейших показателей в рыночных условиях резко колебалось, что следует иметь в виду и учитывать в материалах кадастровой экономической оценки земли. По принятому порядку в США земля является основным элементом недвижимости, в состав которой включаются также постройки и другие сооружения, которые могут быть классифицированы и оценены отдельно от земли, хотя эти "сооружения" зафиксированы на земле. На недвижимость приходится большая часть общей денежной стоимости всех капиталовложений в фермерское хозяйство страны в целом и в большинство отдельных ферм. Доля недвижимости в общей стоимости фермерских активов США в 1958 г. составляла 73%, а в общей стоимости сельскохозяйственной недвижимости удельный вес общей стоимости сельскохозяйственной земли занимал 77%, а общая стоимость сельскохозяйственных зданий - 23%. По отдельным годам и специализированным фермам эти соотношения имеют существенные колебания, что влияет на объемы валовой стоимости сельскохозяйственной продукции и чистого дохода фермерского хозяйства.
Приведенный зарубежный опыт очень важен в методическом отношении при выполнении земельно-оценочных кадастровых работ.
Эколого-экономические аспекты регулирования землепользования и охраны земли выражают следующие экономико-правовые меры:
- максимально использовать для строительства и других потребностей неудобные для сельского хозяйства земли;
- размещать строительство в районах с пониженным плодородием почвенного покрова и тем самым ограничивать практику занятия под городские поселения интенсивно используемых земель;
- проводить учет всех потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земель для населения хозяйственных нужд, стимулируя более полное использование внутренних земельных резервов;
- последовательно осуществлять комплекс постоянно действующих мер, побуждающих собственников земли, землевладельцев и арендаторов повышать продуктивность земли;
- применять систему экономических санкций по отношению к нарушителям земельного законодательства и к юридическим и физическим лицам, ухудшающим своей деятельностью экологическое состояние земель.
В содержание кадастровой землеохранной системы входят сохранение здоровья населения и сбережение природы, включая землю как среду обитания. Поэтому критерии эффективности этой системы должны отражать состояние здоровья населения и экологическую чистоту природной среды. Помимо этих критериев, важно применять частные показатели. Применительно к землеохранным системам рекомендуются следующие показатели:
1) сохранность площадей сельскохозяйственных угодий;
2) качество почв как характеристика среды для выращивания урожая;
3) экологическая чистота почв;
4) экологическая чистота продукции.
Кроме того, приведенные критерии и показатели необходимо сравнивать с экологическим состоянием их за предыдущий период, либо с существующими нормативами, а лучше с тем и другим. В соответствии с информационной базой землезащитного экономического механизма проектируются экономические рычаги, комбинация которых и составляет каркас (основу) землезащитного экономического механизма.
К таким рычагам относятся:
- штрафы за ущерб, причиненный загрязнением земли, за утрату плодородия и других полезных качеств почвы;
- поощрения за улучшение экологического состояния земли, повышение плодородия;
- экономические стимулы производства экологически чистой сельскохозяйственной продукции;
- финансовая поддержка землеохранных мер с длительным сроком окупаемости или вообще неокупающихся в рамках аграрного сектора.
Особенности регулирования землепользования с учетом условий окружающей среды имеют важное самостоятельное значение.
Кадастровая оценка земли как объекта недвижимости не должна проводиться без учета состояния окружающей среды. На любой территории землепользование тесно связано и зависит от состояния природной среды, ландшафта в целом.
Поэтому очень важно обратить внимание и учесть целый ряд природно-эколого-экономических аспектов, краткая суть которых в следующем.
Землепользование и экономическая оценка земель на территориях критического значения должны осуществляться в соответствии с программами и законодательными положениями по использованию земель и охране территорий критического значения.
Зонирование землепользования при использовании солнечной энергии должно быть в интересах обеспечения на сельскохозяйственных и огородных участках максимального доступа солнечного света.
Землепользование с учетом охраны затопляемых территорий предусматривает воздержание от планов освоения затопляемых территорий. Регулирование землепользования сильно увлажненных земель подчинено требованиям о чистой воде, где предусмотрено регулирование работ по выемке и засыпке грунта в районах водных ресурсов. Контроль землепользованием за водотоками и качеством воды на участках размещения сбросов очищенных сточных вод, строительных площадок, сбросов жидких отходов городской канализации, площадок размещения свалок твердых промышленных и бытовых отходов.
Охрана водоносного горизонта от загрязнения грунтовых вод через контроль землепользования. Для этого особое внимание уделяется такому традиционно допустимому варианту землепользования, как правильное размещение различных объектов (свалок, площадок и складов по хранению минеральных удобрений, ядохимикатов и химических материалов).
Регулирование сохранения основных сельскохозяйственных земель от занятия их под жилищное строительство и другие неземледельческие цели. Этому могут, например, служить обложение налогом недвижимости, а также зонирование с требованием сохранения основных сельскохозяйственных земель.
Землепользование должно положительно влиять на атмосферный воздух. В борьбе за качество воздуха используются самые разнообразные методы правового регулирования землепользования, нацеленные на снижение загрязнения и поддержание необходимого качества воздуха. Размещение предприятий, образование различного рода зон, дорог, автостоянок и других источников загрязнения воздуха, транспортных перевозок.
Регулирование использования земельных ресурсов прибрежных зон как хрупкой экологической системы, включающей болота, неглубокие водные пространства, иловое и песчаное дно, пляжи, дюны. Надо предотвращать грязевые потоки, загрязнения, разрушение рельефа, загрязнение прибрежных вод. Регулирование землепользования на региональном уровне является сложной системой различных мер: экологическая экспертиза, кредитование, налогообложение, размещение различных сфер. Комплексный план управления включает программы и минимальные стандарты для различных видов землепользования в регионе.
Регулирование землепользования налогами на недвижимость и нормами права окружающей среды:
а) применение правового регулирования может изменить стоимость земельного участка и его оценку в целях налогообложения;
б) освобождение от налогов может способствовать достижению целей правового регулирования землепользования как для охраняемых природных территорий и исторических мест, так и для важнейших сельхозугодий (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища). [/sms]
