Реферат: Жилищный кодекс

Российской Федерации

Комментариев различных авторов к Жилищному кодексу в настоящий момент уже достаточно много [Данилов Е.П. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации.; Борисов А.Б. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: “Книжный мир”, 2005 г.; Городов О.А., ред. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный): По состоянию на 1 марта 2005 г.: "Проспект” 2005 г.; Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (вводится в действие 1 марта 2005 г.): "Юридический Дом "Юстицинформ" 2005 г.; Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ: “Юрайт-Издат”, 2005 г.; Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ: “МЦФЭР” 2005 г.; Тихомиров М.Ю. Ред. комментарий к Жилищному кодексу РФ: Научно-практический постатейный.], так как новый российский Жилищный кодекс достаточно объемный и сложный документ. По своей структуре новый российский Жилищный кодекс состоит из 8 основных разделов, которые разбиты на главы. Раздел I. Общие положения содержит главы: “Основные положения”, “Жилищное законодательство”, “Объекты жилищных прав”, “Жилищный фонд”, “Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение”, “Переустройство и перепланировка жилого помещения”. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения содержит главы: “Права и обязанности собственника жилого помещения и иных, проживающих в принадлежащем ему помещении граждан”, “Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме”, “Общее собрание таких собственников”. Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма, содержит главы: “Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма”, “Социальный наем жилого помещения”, “Специализированный жилищный фонд”, “Жилые помещения специализированного жилищного фонда”, “Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими”. Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы содержит главы: “Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов”, “Правовое положение членов жилищных кооперативов”. Раздел VI. Товарищество собственников жилья содержит главы: “Создание и деятельность товарищества собственников жилья”, “Правовое положение членов товарищества собственников жилья”. Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Раздел VIII. Управление многоквартирными домами.

[sms]

Рассмотрим принципиальные, с моей точки зрения, отличия старого и нового жилищных кодексов.

Таблица 1. Виды жилищного фонда

Жилищный кодекс РСФСР

Жилищный кодекс Российской Федерации

Государственный жилищный фонд – жилые дома, принадлежащие государству

Общественный жилищный фонд – жилые дома, принадлежащие колхозам, кооперативным организациям и их объединениям, профсоюзным и общественным организациям

Фонд жилищно-строительных кооперативов – жилые дома, принадлежащие ЖСК

Индивидуальный жилищный фонд – жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан

Государственный жилищный фонд (жилищный фонд РФ, жилищный фонд субъектов РФ)

Муниципальный жилищный фонд:
- жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма);
- специализированный жилищный фонд (жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания граждан в общежитиях; маневренном фонде; домах системы социального обслуживания, временного проживания вынужденных переселенцев, временного поселения лиц, признанных беженцами; жилых помещениях для социальной защиты отдельных категорий граждан).

Частный жилищный фонд:
- индивидуальный жилищный фонд (жилые помещения частного жилищного фонда, используемые для проживания собственника и членов его семьи, граждан на условиях безвозмездного пользования, а также используемые юридическими лицами – собственниками для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования);
- жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, используемых собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования)

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Жилищный кодекс РСФСР

Жилищный кодекс Российской Федерации

Перевод жилого помещения в нежилое помещение детально не регулировалась (ст. 9). Перевод нежилого помещения в жилое помещение не предусматривался.

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Очень интересным для многих будет и Раздел VII. Жилищного кодекса, определяющий размер и порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги [Статья 154 Жилищного кодекса.] будет теперь многоуровневой, что хорошо видно в Таблице 2. Установлены 3 основные составляющие – это плата за найм, плата за содержание и плата за коммунальные услуги.

Таблица 2.

 
наниматель жилого помещения по договору найма

собственники помещения в многоквартирном доме

плата за пользование жилым помещением (плата за наем)

■

 
плата за содержание и ремонт жилого помещения

■

■

плата за коммунальные услуги

■

■

Состав платы будет различным для собственников жилых помещений и нанимателей.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, так же различна для собственников жилых помещений и нанимателей. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, следовательно, для нанимателей плата за содержание и ремонт будет меньше.

Таблица 3.

 
наниматель жилого помещения по договору найма

собственники помещения в многоквартирном доме

услуги и работы по управлению многоквартирным домом

■

■

содержанию общего имущества в многоквартирном доме

■

■

текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

■

■

капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме

 
■

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Определены виды коммунальных услуг, подлежащих оплате, это:

- холодное и горячее водоснабжение;
- водоотведение;
- электроснабжение;
- газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
- отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов. А также возможные величины надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса – производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, Федеральным законом от 14 апреля 1995 года № 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

По-новому Жилищным кодексом определяются порядок социального найма жилых помещений, даются новые определение товарищества собственников жилья.

Договор социального найма жилого помещения

Новый Жилищный кодекс коренным образом изменил порядок, по которому граждане могли получить бесплатную квартиру от государства. Нормами нового жилищного законодательства [См. ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".] установлено, что с 1 марта 2005 года принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации. Раньше встать в очередь могли те, кто имел жилплощадь меньше установленной социальной нормы. Теперь нужно, чтобы человек или семья были признаны малоимущими и подтвердили этот статус на момент получения квартиры. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления. Порядок признания малоимущим будет установлен законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Жилищный кодекс назвал еще три категории граждан, которые по-прежнему имеют право (причем внеочередное) на получение бесплатного жилья. Это жильцы аварийных домов, чьи квартиры признаны не пригодными для проживания и не подлежат реконструкции или ремонту; это дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, то есть воспитанники детских домов; и, наконец, это граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических и социально опасных заболеваний (например, открытой, то есть заразной, формой туберкулеза).

Министерство регионального развития Российской Федерации приказом от 25 февраля 2005 г. № 18 утвердило “Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма”. Статьей 63 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается договор социального найма жилого помещения, он заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315. “Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения” был утвержден типовой договор социального найма жилого помещения. Этим же постановлением закреплено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого постановления, переоформлению не подлежат. Но все предоставляемые органами государственной власти жилые помещения в дальнейшем будут оформляться на основании этого договора.

Ниже приведен текст этого договора. Рассмотрим его основные разделы.

В преамбуле договора указывается, между кем заключается этот договор от имени государства – уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, либо иного, уполномоченного собственником, лица. А так же на основании, какого решения было предоставлено жилое помещение гражданину, именуемому в дальнейшем “наниматель”.

Предмет договора содержит несколько основных положений этого договора.

1. На основании этого договора передается в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

2. Характеристика этого помещения, с указанием количества комнат, площади, в том числе жилой площади в квадратных метрах, адреса помещения, и перечня предоставляемых коммунальных услуг. При этом устанавливается, что характеристики предоставляемого жилого помещения, его техническое состояние, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.

Таким образом, каждое жилое помещение, передаваемое по договорам социального найма, его техническое состояние, санитарно-техническое оборудование должно соответствовать нормам, указанным в техническом паспорте этого жилого помещения. А с учетом поправок [Ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" вносит изменения в ч. 1 ст. 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991года № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".], устанавливающих, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, необходимо помнить, что договор этот в Разделе IV., предусматривает и возможность его расторжения. Тогда нанимателю придется “сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет”.

Не менее важными разделами и достаточно подробно прописанными, являются разделы договора о правах и обязанностях сторон. В частности, право нанимателя требовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения, либо возмещения убытков при неисполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, обязанность проводить текущий ремонт самим нанимателем. Подробное описание и содержание такого ремонта, выполняемого за свой счет нанимателем, – побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). При этом достаточно интересные положения о солидарной ответственности содержит договор и в отношении дееспособных членов семьи нанимателя. В соответствии с положениями статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность возникает, если она предусмотрена договором. Пунктом 7 договора в императивной форме устанавливается солидарная ответственность дееспособных членов семьи вместе с Нанимателем по обязательствам, вытекающим из договора. Исполнение солидарных обязанностей регулируется статьями 323 – 325 Гражданского кодекса Российской Федерации. Этим же пунктом договора устанавливаются и равные права членов семьи, проживающих совместно с нанимателем. В обязанности нанимателя входит своевременная, в полном объеме, обязанность вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам. Ст. 155 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, и что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей. Ст. 155 ЖК РФ установлено, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Достаточно интересной, с моей точки зрения, является и обязанность установленная этим договором, предусмотренная в п. 5 з. – обязанность Наймодателя контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Договор социального найма наделяет правом нанимателя вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. При этом наделяет и правом Наймодателя запретить вселение в жилое помещение граждан в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы, определяемых региональными стандартами нормы площади жилья.

В статье 60 ЖК РФ определено, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Сам договор предусматривает бессрочное владение и пользование жилым помещением, тем не менее, как и каждый договор, он может быть расторгнут. Статья 83 ЖК РФ предусматривает, что договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Положениями, предусмотренными в самом договоре, устанавливаются еще следующие возможные случаи расторжения договора социального найма жилого помещения:

- По соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.
- При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.
- Наниматель имеет право расторгнуть в любое время договор с письменного согласия проживающих совместно членов семьи.
- По требованию Наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
   а) использование Нанимателем жилого помещения не по назначению;
   б) разрушение или повреждение жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
   в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
   г) невнесение Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

Как видно из перечисленных выше случаев, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем по его желанию, а вот наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке по основаниям, указанным в договоре. При расторжении договора по требованию суда по основаниям, предусмотренными пунктами “а” – “в” выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма без предоставления других жилых помещений. В случае же невнесения в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги, выселение может быть осуществлено с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие [Ст. 90 Жилищного кодекса РФ.].

[/sms]