Памятка собственникам жилья по смене управляющей компании

Прежде всего, необходимо определиться насколько серьезно жители  намерены заключить договор управления с новой управляющей компанией. Для этого мы советуем вам навести справки.

Что собственник должен узнать:

- как решаются вопросы по аварийно-диспетчерскому обслуживанию;
- насколько оперативно  рассматриваются заявки граждан.

И, наверное, не столь  важно, сколько домов находится управлении - главное попытайтесь переговорить с жителями этих домов, довольны ли они обслуживанием. Пригласите и представителей компании и задайте интересующие вас вопросы в том числе, по тарифам, отчетности об исполненных работах и порядке принятия выполняемых управляющей компанией работах, участия представителей собственников в управлении домом, профессионализме руководителей и сотрудников. Уточните, оказывает ли компания правовое сопровождение в проведении собрания по выбору новой управляющей компании.
Напоминаем, что проведение собрание прерогатива собственников помещений, а не управляющей компании. И поэтому советуем соблюдать нормы закона, а именно:

- уведомить собственников о проведении собрания;
- каждому собственнику вручить уведомления под роспись (или прислать по почте заказным письмом с уведомлением), можете также расклеить на подъездах уведомления с датой собрания.

Ввиду того что способ оповещения не принят пока на собрании у вас есть такие варианты.

Самое главное не забудьте в уведомлении указать:
- инициатора собрания;
- повестку собрания.

Напоминаем:
- уведомления нужно расклеить как минимум за 10 дней до даты собрания;
- уведомления нужно направить в соответствующий ДМИиБ города, так как именно он является представителем собственника города (в случае если в доме есть неприватизированные квартиры).

При проведении собрания необходимо:

- избрать председателя и секретаря собрания, а также счетную комиссию (при очном собрании);
- предоставить возможность представителю новой компании рассказать о своей программе деятельности;
- обратите внимание на реальность предложений  (все хвалят себя) и если вам говорят, что свернут горы, в том числе с привлечением бюджетных средств – задумайтесь. Это связано с  оценкой реального положения дел в доме, определением первоочередных работ, составлению и согласованию с собственниками плана работ, с определением источника и объема их финансирования.

Помните, что все управляющие компании не благотворительные фонды и выполняют  работы за ваши деньги.

Обратите внимание и на то, что перед проведением собрания действующая компания начнет создавать видимость кипучей деятельности, уберет в подъездах, во дворе и т.п.. Не думаем, что на это  стоит обращать внимание, поскольку у нее было достаточно времени проявить свою заботу о вас, и что мешало им работать раньше непонятно.

Напоминаем, что решение о смене управляющей компании принимается простым большинством голосов и голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей жилой площади дома.
Очное голосование считается проведенным, если присутствовало 50% голосов всего дома. А решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от присутствующих.
 
Собрание может быть проведено и в заочной форме, если вы не смогли собрать кворум. При заочном собрании голосовании по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа «За» и «Против», но и «Воздержался». Процедура такого собрания полностью прописана в Жилищном кодексе.

Нормативных актов, которые бы регламентировали правила проведения собрания нет. Но по сложившейся практике и в соответствии с рекомендациями специалистов есть определенные нормы. Например, ведение протоколов. Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. При заочном голосовании протокол подписывает инициатор собрания. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ).

Копии протокола в обязательном порядке нужно выслать в старую и новую управляющую компанию. Этим вы уведомляете первых о расторжении договора, вторых – о намерениях заключить договор. Оригинал же хранится там, где решит собрание. Это может быть Совет МКД. правление ТСЖ, или офис новой компании.
Установление правоотношений с выбранной управляющей компанией.

После процедуры проведения общего собрания необходимо заключить договор с новой компанией. Наша компания всегда предлагает такой договор для обсуждения до проведения общего собрания. Это необходимо для того чтобы собственники имели время обсудить его и внести определенные коррективы.
Процедура перехода.

После окончания собрания и принятия положительного решения специалисты компании начинают проводить процедуру перехода дома в управление.
Конечно, при этом нужна и ваша помощь. В чем она заключается? Во-первых, проведение дальнейшей работы с жильцами, которые проигнорировали собрание или проголосовали против. Для вступления в управление достаточно одного договора и решения общего собрания. Однако после этого договора заключаются с каждым собственником и в этом Совет дома также может помочь.

Как показывает практика ни старая, ни новая управляющая компания не могут добровольно сами договориться о передаче необходимой документации. Поэтому и здесь возможно потребуется вмешательство собственников. Так как именно вы являетесь хозяином дома и всей его документации. Не факт что деньги, которые скопились на счету вашего дома, старая УК передаст новой. Поэтому Совету дома совместно с представителями новой компании необходимо составить акт осмотра помещений, снять показания счетчиков на момент приема дома и заверить своими подписями даже если сотрудники бывшей компании не явились.  
Далее новая управляющая компания, заключает договоры с ресурсоснабжающими и подрядными организациями и уведомляет жителей о начале деятельности.
Этот порядок расписан конечно в идеале. На деле, однако, как обычно новая управляющая компания сталкивается со стеной противостояния с бывшей компанией. Это вызвано с тем что  «старая» управляющая компания возражает против перехода многоквартирного дома в управление «новой» управляющей компании.

Вот тут жители и должны задать вопрос. Почему? Очевидно, «забота» о жителях не дает спокойно отказаться от управления. Но что мешало делать это раньше? Не нужно здесь искать ответ - он очевиден. И поэтому жители должны действовать в рамках закона, а, следовательно, поручить новой управляющей компании вести судебные тяжбы раз у нее есть интерес по управлению вашим домом.

Что при этом нужно знать жителям:
- любой договор имеет срок действия, а следовательно расторгнуть его можно в связи с окончанием срока действия, для этого в установленный договором управления срок уведомить «старую» управляющую компанию о его расторжении. Как правило, это должно быть сделано за два месяца до окончания срока действия. Срок начинает исчисляться со дня когда «старая» управляющая компания приступила к управлению домом. Если договором не установлен срок, то нужно действовать в соответствии с законом;
- расторгнуть можно в связи с неоднократным неисполнением «старой» управляющей компанией своих обязательств по управлению многоквартирным домом, либо неоднократными нарушениями договора. Это может быть - несвоевременное исполнение заявок, не принятие мер, принятие которых требуется по договору либо действующему законодательству.

Если будут соблюдены все эти рекомендации, успех к вам придет и ваш дом, наконец-то сможет обрести совместно с выбранной компанией новую жизнь.

Директор ООО «Инфоцентр ЖКХ» С.Л.Горобец

Памятка собственникам жилья по смене управляющей компании