Ипотека в России: нерадужные прогнозы

Наступившая на рынке жилья стагнация скорректировала не только цены, но и поведение основных игроков. О том, как будет развиваться ипотека в условиях стабилизации и даже риска снижения цен, "Газета.Ru" расспросила у специалистов рынка недвижимости.
По результатам исследования, проведенного Национальным агентством финансовых исследований и Ассоциацией региональных банков России, самым большим недостатком ипотеки население страны считает "высокие процентные ставки по кредиту". Хотя в 2006 году благоприятная конъюнктура рынка сделала возможной некоторую оптимизацию банковских ипотечных программ, и ставки несколько понизились. Кроме того, смягчились и другие условия: ослабились требования по размеру собственных средств заемщиков, увеличились срок кредитования и платежеспособный возраст заемщика. Наконец, на рынке появились ипотечные программы без первоначального взноса.

    Однако сейчас, когда рост цен остановился, будущее ипотеки не выглядит столь радужным. По мнению ряда аналитиков, несмотря на внешнее благополучие, ипотеку ждут тяжелые времена.


Так, по оценке вице-президента Российской Гильдии риэлторов Константина Апрелева, уже в ближайшее время значительное число банков начнет пересматривать свои ипотечные кредитные продукты и программы кредитования.

    "В ситуации стабилизации цен на жилье риски банков стремительно возрастают. Поэтому при малейшем риске снижения цен на рынке кредитные продукты будут корректироваться", – считает эксперт.


Вероятность того, что ряд банков пересмотрит свои ипотечные программы, допускает и эксперт Госдумы по вопросам развития ипотечного кредитования Ирина Радченко. "Прежде всего, это касается кредитных продуктов с минимальными первоначальными взносами, – пояснила госпожа Радченко. – В условиях роста цен было выгодно выдавать кредиты даже без первоначального взноса, так как при потере кредитоспособности клиента банк не рисковал ликвидностью квартиры. Сейчас выдавать такие кредиты достаточно рискованное дело. Поэтому, скорее всего, они будут значительно пересмотрены".

Кроме того, по оценке Константина Апрелева, в банковском сообществе и так уже сложилась непростая ситуация, связанная с ростом рисков в секторе потребительского кредитования. "Задолженности по потребительским кредитам оценивается в 2-5% от объема выданных средств (в 2006 году ее объём может составить около 2 трл. рублей), и это грозит возможным межбанковским кризисом", – отметил господин Апрелев. И, поскольку многие банки выдают долгосрочные кредиты за счет краткосрочных банковских депозитов, то может случиться, что у банков не окажется денег, которые можно выдать под ипотеку.

    Довершает безрадостный прогноз перспектива кризиса ликвидности ипотечных закладных.


"По нашим оценкам, в следующем году в Московском регионе будет выдано ипотечных кредитов на сумму около $2млрд. У большинства банков такого объема длинных денег нет, – рассказал господин Апрелев "Газете.Ru". – Оставляя эти кредиты у себя, они не смогут исполнить требований ЦБ к объему долгосрочных кредитов в общем кредитном портфеле, а скупать закладные у них будет некому. Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию ориентировано преимущественно на регионы России и, к тому же, не в состоянии рефинансировать весь выдаваемый объем кредитов".

Как считает Константин Апрелев, не спасет ситуацию и решение об увеличении уставного капитала АИЖК на 3,7 млрд. рублей путем выпуска акций. "В России нет инвесторов, заинтересованных вкладывать в ипотечные ценные бумаги, – отметил господин Апрелев. – А пенсионному фонду и страховым компаниям пока не разрешено приобретать их в значительных объемах. Выпустить же вторичную эмиссию ценных бумаг и разместить их в Европе по зубам лишь самым крупным банкам. Так поступил Внешторгбанк. Возможно, с этим справится и Агентство, использовав госгарантии, предусмотренные в 2007 году. Но это требует времени, а между тем тот же

    Сбербанк уже ухудшил условия ипотеки, повысив процентные ставки по ипотечным кредитам в долларах на 3%.Не за горами решения об увеличении размеров первого взноса для ипотеки".

Впрочем, с подобными прогнозами согласны не все эксперты рынка недвижимости. Так, по оценке независимого аналитика Андрея Бекетова, пока ипотека не достигла больших объемов, крупные банки способны "тянуть" ипотеку и самостоятельно. "Выпуск закладных и продажа их на вторичном рынке – проблема банков, зарабатывающих на комиссионных или вынужденных избавляться от долгосрочных кредитов, – считает аналитик. – Но для крупных банков ипотечные кредиты даже выгоднее и надежнее потребительских – одним ипотечным кредитом можно покрыть 100 средних вкладов по $1000".

Что же касается кредитной политики Сбербанка, то, как считает господин Бекетов, "Сбербанк просто нормализовал соотношение рублевых и долларовых вкладов в соответствии с сегодняшними реалиями". "Сбербанк не является монополистом ипотечного кредитования и не может оказывать заметного влияния на рынок, – отмечает Ирина Радченко. – К тому же, изменения коснулись только долларовых вкладов, а кроме Москвы, Санкт Петербурга и портовых городов, вся российская недвижимость – "рублевая".

Между тем, по мнению профессора РЭА им. Плеханова Геннадия Стерника, сегодня

    между объемом выдаваемых кредитов и возможностью их рефинансирования, действительно, нет баланса.


"Перекос был с самого начала, – считает эксперт. – АИЖК утверждает, что готово выкупить столько пулов закладных, сколько потребуется. Но объем государственных гарантий, выдаваемых Агентству на эти цели, явно недостаточен".

Однако говорить о кризисе ликвидности, по мнению господина Стерника, пока рано. "Во-первых, ипотека не достигла серьезных объемов и далеко не все банки готовы формировать пулы закладных и выходить на вторичный рынок. А во-вторых, "запад нам поможет". На наш рынок рвутся иностранные компании, которые с удовольствием будут выкупать пулы, у них денег хватит на все", – заметил Геннадий Стерник. Ипотечные закладные на российскую недвижимость котируются среди зарубежных финансовых корпораций, готовых составить конкуренцию АИЖК, и по оценке Ирины Радченко.

    Тем не менее, часть экспертов сомневается в достаточной ликвидности российских ипотечных закладных.


Как считает член Президиума РАЕН Ирина Рукина, в сложившихся условиях кризис ликвидности закладных – вполне возможен. "Идеология рефинансирования построена на росте ценности ипотечных бумаг. И нарушение этого условия будет бить по всем его инструментам", – отметила она.

По мнению Ирины Рукиной, в российском варианте ипотека вообще весьма условна.

    "Рынок жилья в России – это мощный раздутый пузырь. И предсказать динамику цен на нем практически невозможно.


В России надо делать упор не на ипотеку, которая не работает в нестабильных условиях, а на более устойчивые к колебанию цен схемы приобретения жилья и начать, наконец, развивать долгосрочную аренду" – заявила госпожа Рукина корреспонденту "Газеты.Ru".

Ипотека в России: нерадужные прогнозы